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주택보증금 간주임대료 계산해 보기

주택보증금 간주임대료 계산해 보기

부동산 임대업 부가가치세 신고 시 전세금 혹은 임대보증금들을 받을 경우 돈 이외의 대가를 받은 것으로 보아 간주임대료를 계산한 금액을 포함한 과세표준, 세액계산을 하여 부가세 신고를 하여야 하며, 이번 글에서는 간주임대료 계산, 간주임대료를 합한 과세표준 및 세액계산 방법을 기술하고자 합니다. A. 부동산 임대업의 부가가치세 신고 시 과세표준은 임대료, 간주임대료 그리고 관리비를 합한 금액입니다. 11. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 선불 혹은 후불로 수령한 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 합니다.


Iota 간주임대료 계산 사례
Iota 간주임대료 계산 사례

Iota 간주임대료 계산 사례

다음은 대부분이 하시는 공동명의로 임대를 하는 경우의 계산 사례입니다. 먼저 유심히 살펴볼 조건은 단독명의와 공동명의를 구분하여 각각을 1거주자로 판단해야하는 부분인데요. 단독명의를 1 거주자, 공동명의를 1 거주자 이렇게 2명처럼 개별적으로 계산을 해야하는 것입니다. 이 말은 단독명의에서 3억 원 초과분, 공동명의에서 3억 원 초과분에 관련해서 간주임대료를 산출해야하는 말입니다. 따라서 계산방법에 보시면 단독명의인 A주택의 간주임대료에서 3억원을 공제하고 나머지 B, C, D의 보증금 총액에서 다시 3억 원을 공제하고 있습니다.

그리고 이렇게 계산된 간주임대료를 각 주택의 월세소득액과 합산하여 손익배분비율지분율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분합니다. 이같은 경우애 반드시 지분율에 따라 손익배분을 해야 하는 것은 아니지만 일반적으로는 지분율에 따라 배분을 하게 됩니다.

Iota 간주임대료 계산 사례
Iota 간주임대료 계산 사례

Iota 간주임대료 계산 사례

마지막 사례로 임차인이 바뀌면서 보증금이 해당귀속년도에 변화하는 경우입니다. 사례를 보시면 A, B 주택은 보증금액이 개별적으로 다른 날짜에 바뀌었습니다. 이런 경우에는 각 바뀐 날짜를 기준으로 기간을 나누고 그 기간별로 간주임대료를 계산하여 합산합니다. 위의 사례는 보증금이 바뀐 날짜 5월 28일과 7월 24일을 기준으로 임차기간을 나누고 이 기간별로 간주임대료를 일수만큼 구하여 최종 합산하는 방식으로 임대소득금액을 산출합니다.

지금까지 3사지 사례를 바탕으로 간주임대료를 계산하고 이를 임대소득으로 어떻게 합산하는지에 관련해서 알아보았습니다. 간주임대료를 직접 세세하게 계산할 필요는 없습니다.

Iota 간주임대료 계산 사례

첫번째 사례는 단독사업자의 보증금의 합계액이 변동하지 않는 경우로 단독사업자라 함은 부부공동명의 등의 지분으로 인한 공동사업자가 아닌 경우를 의미합니다. A, B, C 주택의 주거전용지역이 소형주택 면적을 초과하는 주택이므로 3 주택 이상입니다. 따라서 이 3채의 주택 보증금들을 모두 합산하고 임대기간도 모두 동일하므로 임대기간 신경 쓸 필요 없이 계산하면 되겠네요. 대충 보니 조금은 1억원당 72만 원 정도가 간주임대료가 되는군요. 그래서 보증금 총액인 6억 원에서 3억을 뺀 금액은 3억인데요. 간주임대료는 총 216만 원이 나왔어요.

근데 사례에서는 월세를 받는 주택이 A,C 주택이 있어서 해마다 월세수익 총액1760만 원을 수입에 포함을 해서 최종적으로 2022년 귀속 연도 총 임대수입금액인 2976만 원이 되었습니다.

Iota 참고사항

월세를 주는 경우 월세를 밀려서 보증금에서 월세액을 까는 경우가 있죠? 이 경우에는 보증금들을 해당 월세액만큼 제외한만큼으로 신고하시면 됩니다. 보통 임대사업자들은 월세액 한두달 밀린 금액을 보증금에서 제외한다고 해도 큰 영향이 없어 감액하는 일은 별로 없긴 하지만 만약 임대소득금액이 2000만 원 근처라면 분리과세를 통한 큰 절세방법이 될 수 있으니 참고하시고 활용하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Iota 간주임대료 계산

다음은 대부분이 하시는 공동명의로 임대를 하는 경우의 계산 사례입니다. 더 알고싶으시면 본문을 클릭해주세요.

Iota 간주임대료 계산

마지막 사례로 임차인이 바뀌면서 보증금이 해당귀속년도에 변화하는 경우입니다. 구체적인 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.

Iota 간주임대료 계산

첫번째 사례는 단독사업자의 보증금의 합계액이 변동하지 않는 경우로 단독사업자라 함은 부부공동명의 등의 지분으로 인한 공동사업자가 아닌 경우를 의미합니다. 구체적인 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.