포괄양도양수 계약서 옳게 쓰는 방법

포괄양도양수 계약서 옳게 쓰는 방법

건물주가 되기 위해 대비하고 계신분들이 꼭 아셔야 하는 꼬마빌딩 투자 상식 입니다. 꼬마빌딩으로 분류되는 상가건물은 매매 시 건물에 대한 부가세가 발생하게 됩니다. 현실 거래된 매매가에서 토지와 건물 중 건물에 대한 비율을 계산해서 건물가격을 산정하고, 이에 대한 부가세를 납부해야 합니다. 물론 매입 이후 부가세는 환급 받을 수 도 있어 추가적 비용부담이 되진 않습니다. 다만 레버리지가 높고 자금이 빠듯한 상황에서는 이 부가세도 부담이 됩니다.

그래서 애초에 부가세 발생하지 않게끔 포괄양도양수 계약사항을 하는 방법이 있습니다. 그럼 포괄양도양수계약이 무엇인지, 주의해야할 사항들을 글 해 보겠습니다.

포괄양도양수계약 시 주의사항

사업 전체를 포괄 양도 양수할 것

너무 당연한 내용입니다만, 가끔 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 혹은 일부 이전 임차인을 변경하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외된 양도양수하는 경우가 있습니다. 계약서에만 포괄양도양수로 표기하고 실제로는 몇 가지를 제외된 하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 포괄양도양수계약에 해당되지 않습니다.

다만, 사업에 대하여 개인사업자가 법인으로 전환함에 있어 사업장의 이동이나 사업자가 새로운 업종을 추가하거나 종류를 변경하는 경우는 포괄양도양수로 봅니다.

포괄양도양수가 성립하기 위해서는?

1 포괄양도양수가 성립하기 위해서는 몇가지 요건이 필요한데 첫째로 사업의 동일성이 유지되어야 합니다. 즉 매수자, 매도자 모두 같은 업종에 해당성이 있어야 합니다. 특히 양도시점에 양도인과 양수인의 동일성이 유지되어야 하는데 업종이 다르거나 종류를 추가하는 경우는 해당되지 않을 수 있으므로 이 부분에 대하여 유의해야 합니다. 2 예를 들어 임대일을 하는 부동산에 대하여 양수인에게 양도하는 경우 양수인이 숙박업을 하려고 하는 경우 거나, 양도자가 일반과세자인데 양수인이 간이과세자로 양도양수하려는 경우에는 동일성이 인정받지 못해 포괄양도양수가 어려워진다고 할 수 있습니다.

따라서 포괄양도양수가 양도당시에 필요하므로 처음에는 동일서 유지한 뒤로 나중에 업종을 추가할 수 있습니다. 3 사업전체를 양도를 양도양수 해야 합니다.

양수자의 대리납부 제도를 활용하자

이렇듯 사업의 포괄양수도 제도의 불확실성으로 인해 최근에는 부가가치세 양수자 대리납부제도를 많이 활용하고 계십니다. 조금의 번거로운 절차 외에는 상호간에 분쟁의 소지 없이 깔끔하게 부가세 문제점을 해결할 수 있기 때문입니다. 대리납부제도란, 양수자가 양도자 대신 부가세를 대리납부하고 바로 환급받는 제도를 말합니다. 공급자는 매출세금계산서를 발행하고, 부가세 신고서 사업양수자의 대리납부세액 기록 공급받은자는 세금계산서를 발급받은 후 대가지급하는 달 다음달 25일까지 공급받은자 명의로 사업장관할세무서에 부가세를 대리납부하고 조기환급 신고를 하면 됩니다.

포괄양도양수계약 성립요건

가장 중요한성립요건은 매도자와 매수자의 사업자 유형이 동일하여아 한다는것 입니다. 매도자가 일반과세자면 매수자도 일반과세자여야하고, 매도자가 간이과세자라면 수자도 간이과세자여야 합니다. 매도자와 매수자 모두 월세수익을 위한 임대사업자이면서 일반과세자라면 업종과 과세유형이 동일하여 포괄양도 양수조건이 성립됩니다. 이러한경우 건물분부가세는 발생하지 않습니다. 하지만 반드시 기존임차인의 모든것을 승계받아야 합니다.

눈에 보이지 않는 사업시설과 그 사업에 관한 모든 인적, 물적권리와 의무,임대 사업까지 전체를 매수인이 승계받는 계약이 포괄양도양수 계약입니다. 매도인과 매수인의 사업유형에 따라서 포괄양도양수 계약이 가능한 경우가 있고, 가능하지 못한경우가 있으니 꼼꼼히 체크하시길 바랍니다.

포괄양수도 절차 매도인

매도자는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내에 폐업신고 및 부가세 확정신고를 해야 합니다. 폐업신고 시 사업자등록증 원본과 포괄양수도계약서 혹은 포괄 양도의 특약이 기록된 매매 계약서를 첨부하여 사업양도양수신고서를 작성하여 폐업신청을 해야 합니다. 매수자는 사업양수일계약일로부터 20일이내에 세무서를 방문하여 사업양도양수신고서를 작성하여 포괄양도의 특약이 기록된 매매계약서 사본과 함께 사업자등록을 신청하면 됩니다.

자주 묻는 질문